2016-02-22
3660人阅读
2016年02月20日08:09:14 新京报
楼市出台降税新政，但北上广深一线城市只能“有限”享受。财政部2月19日发布通知，对个人购买家庭一套房和二套房降低契税，购买2年及2年以上的住房对外销售的，免征营业税。北上广深不享受二套房契税优惠和营业税优惠。分析称，房地产市场有望迎来一轮密集政策宽松。
按照财政部的规定，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
另外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。上述规定自2016年2月22日起执行。
不过，北京、上海、广州和深圳不享受上述二套房契税优惠政策和住房对外出售营业税优惠政策。只享受首套房契税优惠政策。
中原地产首席分析师张大伟表示，房地产政策继续宽松，有利于非一线城市去库存；营业税政策此次针对大户型、高价、别墅等物业，对改善性需求有明显利好；这些政策对二手房影响比新房大，因为二手房实时交税。
张大伟预计，两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体来看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。
■ 热点解读
首套144平米以上房源契税减半
政策：对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
“和之前政策相比，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的区别，直接按照90平方米面积上下来确定不同的税率。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。对于唯一住房，90平方米成为划定购房契税缴纳比例的标准。该条政策是此次新政中唯一适用于北京市场的。
之前在行的房屋交易契税政策则规定，首套房房屋面积在90平方米及以下的，契税为总房款的1%；90-144平方米的，按1.5%收取；144平方米以上的，按3%收取。
对比前后政策不难发现，在交易过程中真正降低了契税缴纳比例的，是面积在144平方米以上的房源，以及原本被划为“非普通住宅”的144平方米以下的房源。
举例，如在2月22日之前购买一套150平方米的大户型，该户型均价3万元/平方米，总价为450万元，该房子为家庭唯一住房。此时该家庭应缴纳的契税为3%，共计13.5万元。而在本次契税优惠之后，应缴纳的契税标准降低为1.5%，实际缴纳为6.75万元，共计优惠了6.75万元。
另外，由于北京近年来房价的上涨势头，大量项目已突破“普通住房”的标准。按此前认定标准，五环内单价不超过39600元/平方米、总价不超过468万元的房屋，即可认定为“普通住宅”。
“如果这些此前被划为‘非普通住房’为家庭唯一住房的话，购房者按新政将由此前需缴纳总房款3%的契税，降至可能最低1%的契税。”亚豪机构市场总监郭毅表示。
比如500万元购置家庭唯一一套住房，新政前被划为“非普通住宅”，需缴纳15万元契税；新政后只看面积大小，如90平米以内的契税为5万元，如90平米以上的契税为7.5万元。 新京报记者 方王洋
非一线城市购买二套房受益明显
政策：对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施）
此次新政策受益较大的是非一线市场的二套房购买者。根据此前政策，二套房的契税征收比例为3%。
“新政不再提及‘满五唯一’、‘满二唯一’的说法，重新界定了首套房与二套房的概念，直接将家庭第二套改善性住房定义为已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。”张宏伟表示。
以二线城市一套90平方米，总价100万元的房源来说，2月22日以后购买，将少缴纳2万元契税。一套120平方米的二套房，总价200万元，在新政执行后将少缴纳2万元契税。
张宏伟认为，从二手房市场角度来看，二套房契税征收比例的下降，叠加营业税减免新政，直接降低了购房流通领域的交易成本。从本次契税新政与“3·30”新政两个政策的叠加市场效果来看，总体上有助于非一线城市首次改善或置换型改善需求者积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换改善型需求来讲，可能会抓紧这个窗口期积极入市。 新京报记者 方王洋
营业税免征放宽加速次新房流通
政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。（“北上广深”暂不实施）
这条新政对比此前最大的变化在于，调整了2年以上非普通住房销售的税率。过去购买两年以上的非普通住房，需要将销售收入减去房屋价款或成本后计算营业税。新政执行后，对于购买此类非普通住房，也进行了营业税减免。
“这意味着，只要是购买两年以上的住房，不论面积大小，都可以进行营业税的减免。这相当于鼓励部分次新房重新进入房地产流通领域。”易居研究院研究员严跃进表示，对于购买不足两年的住房进行销售，还是会进行征收营业税，这也能够有效遏制炒房或投资因素。 新京报记者 李捷
■ 市场预测
高端楼房将升温
尽管此次新政仍然绕开北上广深等一线楼市，但在2016年伊始，北京楼市依然“开门红”。
据中原地产数据，截至2月16日北京纯商品住宅签约套数为4299套，价格继续高位运行，达到32157元/平方米。与此同时，售价超过10万元/平方米的项目表现更加抢眼，1月共实现21套成交量，同比增加320%，这一数据也创了历年同期新高。
高端市场的继续攀升或将进一步持续。业内人士认为，对于一线城市千万级的豪宅来说，过去1000万元的豪宅需要交纳30万元的契税，而现在只需要交纳15万元的契税，其成本节约还是非常明显的。
而在新政的刺激下，改善性项目的入市积极性进一步提高。记者了解到，在3月份预计开盘的项目中，包括东四环的首开·熙悦尚郡、南四环的首开保利·熙悦诚郡、北四环的八斗以及西四环的大苑·海淀名著等项目在内的多个项目，均是主打改善型住宅。“新契税征收范围的调整将覆盖这几个项目，多则2%，少则1.5%的税费减免，对于中端消费群体的吸引力也较大。”郭毅说。
但也有业内人士认为，本次新政对北京楼市的影响甚微。中原地产首席分析师张大伟就指出，对于三四线积极去库存的城市将起到降成本，活跃市场的作用，但对于一线城市而言，不存在库存问题，预计后续的宽松政策也很难覆盖，因此对于北京市场的心理影响大过实际。 新京报记者 李捷