2016-08-29
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300宗成交价超10亿的地块、1.93万亿元存货、高企的资产负债率……在房价经过了半年多的突飞猛进之后，地产商们日前频频爆出的中期报告揭开了房地产市场令人隐忧的现状。
华夏时报(公众号：chinatimes)记者 王冰凝 北京报道
300宗成交价超10亿的地块、1.93万亿元存货、高企的资产负债率……在房价经过了半年多的突飞猛进之后，地产商们日前频频爆出的中期报告揭开了房地产市场令人隐忧的现状。
但房企对于楼市后市已经出现了巨大分歧。尽管仍有地产商一掷千金只为在一线城市夺地，仍然有房企高层直言并不看好房地产后市，与一些不计成本拿地王的房企相比，会在下一步的投资中保持克制。用远洋总裁李明话来说就是：“宁可错过一些机会，也不能犯错误。”
一全国大型房企高层告诉《华夏时报(公众号：chinatimes)》记者，关于地王问题，相关部门确实约谈了一些地产类央企，可见中央已经预见到楼市风险，该集团对市场判断也是下半年到明年将会出现回调，楼市风险越来越大，所以会控制投资，更不会冒险拿地王。
激进与克制共存
2016年过去了半年，房产商们赚的盆满钵满，提升年度销量目标成为近期见诸媒体报端的热门话题，“地王频出”更是这半年来的楼市关键词。
以万科A为例，从数据来看，万科2016年1-6月实现销售收入1900.9亿元，同比增长69.9%;营业收入747.95亿元，同比增长48.80%。远洋集团披露的上半年业绩显示，期内公司协议销售总额达206.3亿元，较2015年同期138.07亿元上升约49%。今年1-7月，恒大已累计实现销售额1847.9亿元，同比增长82.6%，将2016年销售目标上调至人民币3000亿元，较原来2000亿元大增50%。
大笔赚钱同时，激进拿地成了上半年房企最热衷的活动。
同样刚出了半年报的信达堪称地王制造机，2015年以来，信达先后在全国各地高调夺得9幅地块，其中7幅是地王，合计涉及资金也超过350亿元。另一家比较激进的地王制造企业是融信，今年内拿地金额已经超过350亿元，相当于信达自2015年以来合计拿地总额。
有媒体发布数据显示，截至8月24日，2016年年内，全国已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗，其中溢价率超过100%的地王达到了150宗。而2015年同期，单宗土地成交金额超过10亿的只有150宗，其中溢价率超过100%的只有6宗。
对于目前房企的地王大跃进，一位房企内部人士告诉《华夏时报(公众号：chinatimes)》记者，目前的整体经济形势让银行的资金找不到好的出口，所以还是很愿意投到房地产市场，包括地王项目。这也是地王激进的一个主要原因。
相较于部分房企的激进，李明认为，至少在一年范围内，不论是市场还是政策层面都是，反复无常，波动有限，房价缺乏大涨的动力。
21世纪经济研究院分析师刘东认为，为了控制地王，合肥、南京、苏州等一些强二线城市近来出台了不少调控政策，总结起来手段概莫如提高竞买保证金比例至50%甚至更高，全额土地款需在3个月内缴清等，这类政策的最终指向其实是挤出中小房企，对于资金能力强的开发商来说，影响并不大，所以并不能从根本上遏制地王的出现。
但一家信托公司相关负责人则告诉记者，银行目前其实还是追着开发商走，主要因为银行手中有钱，却因为实体经济的整体低迷而无法放出，只好还是放到了当前火爆的房地产市场，包括地王的资金，可能不是直接放贷，但也会通过其他通道流向房地产，虽然银行明知道有风险。
转型和调整
尽管上半年一二线城市房地产销售火爆，但在房企手中依然有大量烫手山芋亟待抛出。
据同花顺iFind数据显示，截至8月25日收盘，共有1666家上市公司披露了2016年中报，具备可比数据的上市公司存货合计约为3.56万亿元。48家已公布数据的上市房地产企业存货合计约为1.93万亿元，占据3.56万亿元的一半以上。上市房企去库存前路漫漫。
公开数据显示，万科A以存货净额4275.20亿元高居榜首，绿地控股、招商蛇口、华夏幸福、金地集团、金科股份、荣盛发展、泰禾集团的存货净额分别高达4064.76亿元、1265.01亿元、1244.37亿元、810.99亿元、750.39亿元、740.33亿元、717.04亿元相随其后。
其实近年来，不少大型房企已经意识到三四线城市的风险，迅速剥离。以远洋为例，其自2010年开启快速扩张模式，并且迅速完成了全国化布局，实现了从区域性开发商到全国性企业的转变。但规模的扩大，带来了去化周期的拉长和滞销房源的增大，快速扩张带来的隐忧也开始逐步显现。随后，远洋开始调整发展重心，主要布局一二线城市。
“关于市场，公司现在比较谨慎。从房地产这个行业数据来看，市场表现乐观，土地的供应量很少，一线城市的土地供应量跟下半年减半，二线城市和去年同比供应差不多。存货的出清周期，一二线是8个月，有些城市出现了基本断货的情况。一线都是供不应求的情况，房价和地价涨了很多。”远洋一高管告诉《华夏时报(公众号：chinatimes)》记者，价格涨太多总有风险。目前市场上一些原本在观望的改善型需求也在恐慌性购房。
据该高管透露，远洋在北京某豪宅项目，共推出70套房子，但其中有100个关系户，导致远洋不知道如何平衡。“房地产火爆程度可见一斑，但是隐藏的风险也增大，预计下半年价格涨幅会下跌，明年价格可能会回调。毕竟房价有三年一个周期的规律。”
一边是高价拿地，一边是大量库存，在上半年，房企高企的资产负债率也引发业内关注。
Wind数据显示，截至8月23日，在1349家上市公司中，有132家公司的资产负债率超过70%。在132家资产负债率高于70%的上市公司中，按照行业来分的话，有23家上市公司属于房地产行业，在行业占比中高居榜首。而12家房企的资产负债率已超过80%。
地产资深专家段舒怀也认为，即使是看好楼市的地产商，也深知房地产行业现在已经属于“高危”行业。现在开发商拿地也是在赌不会接到最后一棒。