2016-09-26
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郑州一楼盘连土地使用证都没有就开盘售房，有购买者明知钱可能会打水漂，依然咬牙掏腰包。
在当下“萝卜快了不洗泥”的郑州楼市，不等到预售证下来、挖个坑就卖房，已经不是啥新鲜事儿了，毕竟大部分楼盘土地手续还算完备。然而，郑州市西三环冉屯路口东南角的唯棠项目，连土地使用证都没有就开盘售房，即便郑州“房九条”落地实施，开发商违规售房依旧。
楼盘五证皆无，购房者为啥要买？政府严管之下，开发商何以顶风违规？购买五证不全的房子，究竟有啥风险？且看购房者、前售房者的倾诉。
【购房者倾诉】
明知五证皆无
但我还是要买
“你看你拖拖拉拉办的啥事儿？现在（房价）涨到天上，想买也买不起了吧？”从抱怨到唠叨到最后近乎神经质的嘶吼，杨敏（化名）觉得，相恋七年的女友变得他不认识了。
杨敏急需一套房子，哪怕是一份购房协议，来消解女友对未来的不确定和漂泊感。可最近两个月郑州房价狂奔，就连曾经的价值洼地、南三环外区域房价都已飙到每平方米1.3万~1.4万元，而杨敏手中首付款从能买小三室到够买小两室，最后只能买大标间。
“三环内，西流湖畔，8×××元火爆销售中。”今年9月，循着这样的广告，杨敏来到位于西三环西流湖路口东侧的唯棠项目售楼部。置业顾问称，该项目一共有6栋楼，目前36号楼在售，还有房源，91平方米的小三房均价9500元/平方米，85平方米的两居室均价9400元/平方米，但该项目五证都没有。
“这房简直是白菜价，有那么多人买，应该错不了。”他纠结再三，最终选择了一套85平方米的两居室，并支付了近25万元的首付款。
选房协议拿回家，女朋友脸色好看了，可杨敏心里打起了鼓：“楼盘连土地证都没有，万一地块将来被别的公司拿去，我交的首付可咋整？”
【购房者担心】
如果最终得不到房子
怎么算都是赔
杨敏翻出手机里的相关文件照片介绍：在场的置业顾问是销售代理公司深圳泰辰的员工，而非开发商工作人员。订房时，购房者向开发商河南豪德天下置业有限公司交纳1万元定金，选定楼层、房号。并向电商地标传媒支付1万元“入会费”，享受总房款7个点的优惠额度，取得“唯棠订房协议”、“地标传媒会员入会协议书”和两份收据。
在3日内交齐首付款后，开发商又给杨敏出具了一份“豪德置业职工房认购协议书”，其中明确写着：该项目目前并未正式对外公开销售，为保证职工优先购买，购房者自愿向开发商支付房源预约金，以获取对该项目的优先购买权。
杨敏说，根据合同约定，如果自己当初未能及时凑齐首付款，订房时交纳的2万元不退；购房者交付首付后如若反悔，最早只能在2017年5月31日之后才能提出退房，且只按照银行贷款同期利率获得此前交纳的首付款和利息。
【记者调查】
郑州楼市严规之下
无证卖房依旧
中秋前夜，郑州市出台房地产调控政策“郑九条”，其中相关规定强调：新建商品住房项目必须取得“商品房预售许可证”后方可对外销售，对于违反规定的企业，将依法从重处罚，并记入企业信用档案。
9月18日，上述规定生效，可位于郑州市中原区的上述项目无证售房在继续。当日，河南商报记者从上述楼盘一内部人士处获悉，36号楼130套房子基本售完，其中91平方米的小三房只剩下顶楼和部分位置不好的房源，85平方米的两居室剩的也不多。9月24日，售楼部计划加推一栋住宅楼，目前已经开始认筹排号。
而在郑州市国土资源局，一位工作人员查询土地信息查询系统后确认，查询不到上述项目的“国有土地使用证”登记信息。
【当地人爆料】
该楼盘曾认筹又烂尾
改头换面再出现
据一位了解上述项目的当地村民介绍，2014年8月份，该楼盘以“西郡80派”为名对外公开宣传，并通过电商开展排号工作并收取认筹费，交5000元认筹费抵扣一定的购房款。
当时项目土方开挖工程停滞不前，开发商资金链紧张，不能及时支付销售代理公司服务费，甚至连位于秦岭路冉屯路口的售楼部租金都交不上了。
最终，在2014年11月份，项目暂停，售楼部关闭，并对交纳认筹费的近百组客户进行了退款。项目搁置一年多，今年年中，趁着郑州楼市火热的东风，上述项目更名为唯棠，又开始了宣传、认筹。
【业内分析】
无（预售）证售楼
获利丰厚违法成本低
另一位不愿具名的地产圈内人士介绍，只要开发商在未拿到商品房预售许可证时向购房者收钱，无论多少，都属于违规销售行为。为规避此类风险，开发商都会寻找第三方企业（电商）向购房者收取3000元~50000元不等的认筹费，并许以抵扣房款等，先把客户“圈定”，再寻找契机“升级认筹”，一次次增加筹码的同时，购房者的订房决心也一次次增加。
如果“排号”、“认筹”还是“犹抱琵琶半遮面”，直接“开盘”、选房、订房，购房者需向开发商支付少则一两万，多则20%~30%的房款，订下房源。
“这明显是违规。”该业内人士分析，即使开发商违规售房被查实，相关部门也只能处以10余万元的罚款，这对于开发商的利润来说是九牛一毛，且需要取得违规销售的相关销售协议作为证据，取证周期、程序繁琐。相比提前售楼得到的减少资金成本、提前回笼资金、赶上房市热潮数以亿计的收益，这些损失都不在话下。
他提醒，“国有土地使用证”是五证里面最重要的，若有此证，即使开发商日后资金链断裂，土地也算是重要资产；相反，如果没有此证，即使在城中村改造中与政府先有约定，拿地开发时还必须走土地招拍挂手续，若开发商最终未能拿地，购房者预交的血汗钱也可能会打水漂。
【链接】
一个不能少的五证
根据国家相关规定，商品房预售需有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。证件不全就售楼，有可能导致商品房买卖合同难签，房产证无法办理，更进一步影响业主落户、子女上学。