2014-05-07
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五一成交惨淡楼市下行概率增大 万科等看空未来
房地产市场正在步入下行周期。刚刚结束的五一小长假期间，全国房地产市场有统计数据的城市一片惨淡，北京等城市成交总量同比大跌近八成。与此同时，一直坚挺的成交价格也出现下行迹象，4月份的“百城房价指数”显示，近半数城市环比下跌，甚至连万科等知名开发商也对未来楼市流露出悲观态度。
冷清
五一成交量整体下滑
五一小长假期间，北京楼市成交继续遇冷，三天成交量创下7年来新低。据亚豪机构数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅仅成交169套，成交面积为1.89万平方米，成交套数、成交面积不但相比去年五一假期分别降低78%、74%，更是创下了自2008年五一恢复三天假期以来、连续7年来的最低值。
亚豪机构数据显示，过去7年间的五一小长假，北京商品住宅成交的最高峰值出现在2009年到2011年，连续三年五一成交量均保持在千套以上，最低峰值则出现在2008年，成交套数为410套。而今年五一，商品住宅仅成交了169套，相比起2008年的小长假楼市销量最低值还萎缩了6成。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，在经过了4月份的推盘高峰后，5月份北京楼市成交仍以历史最低位开局。这进一步证明了在自住商品房、信贷等多方因素的强力冲击下，市场预期正在持续下降，即使大量房企跑量清盘、供应大增，也难以对买方日益浓重的观望情绪产生有效刺激。“伴随着成交量的不断萎缩，北京楼市正逐渐由买方市场占据主导”。
不仅仅是北京市场，在五一小长假这一销售旺季，其他城市的楼市成交量同样冷淡。中原地产研究中心数据显示，五一期间受监测的54城市合计住宅签约套数为9887套，同比2013年同期的14642套下调了32.5%。其中，一二线城市下调幅度最大，北上广深四大一线城市三天合计签约1046套，同比下调了40%。
中原地产首席分析师张大伟认为，从近期市场走势看，成交量持续下滑趋势愈加明显。全国整体市场而言，成交量已经接近半年处于下调趋势。他认为，当前房企与购房者之间的博弈已经出现了微妙的变化。在多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
张大伟还认为，楼市一季度成交量整体惨淡，使得二季度销售压力倍增。2014年，整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大，特别是库存严重的城市和人口新增放缓的城市。
动向
“以价换量”现象或增多
亚豪机构的数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均价开始出现下行，仅为20836元/平方米。对比上一个三天小长假———清明期间，价格下降幅度高达18%。对此，任启鑫分析，4月份刚需项目放量井喷，使得近期中低价位房源成为成交主体，拉低了商品住宅市场的整体成交均价。
任启鑫进一步预计，就北京楼市而言，在自住型商品房供量激增的楼市预期中，市场供过于求的形势将无力扭转，5月商品住宅库存量还将继续保持上升势头，而房企近两年大举拿地、激进扩张所致的负债率走高，难以背负高库存造成的资金沉淀，未来楼盘打折促销现象将会增多，整体市场价格也存在进一步下探的可能。
就全国市场来看，当前平均房价环比下跌的城市正在增多。5月1日，中国指数研究院发布的4月百城房价指数显示，今年4月，全国百城新建住宅平均价格为11013元/平方米，仅比3月上涨0.1%。分城市来看，4月份100个城市中有55个城市房价环比上涨，45个城市环比下跌，环比下跌的城市接近半数。同比而言，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨9.06%，涨幅较上月缩小0.98个百分点，为连续第4个月缩小。
中国房地产学会副会长陈国强表示，过去三四月份时常出现楼市“小阳春”，今年这个时段楼市却迎来一轮“倒春寒”。这样的降温态势恐怕还会进一步持续。
陈国强认为，受资金监管限制等因素影响，近期国内房地产贷款规模继续紧缩，同时购房者房贷利率优惠减少。“如果信贷持续偏紧，二季度市场情况可能更加严峻”。
市场机构CRIC研究中心研究员杨科伟认为，近期杭州、常州、无锡等部分城市楼盘降价项目越来越多，加入降价潮的城市也逐渐增多，甚至蔓延到北京、上海、广州、成都等并无过大库存压力的城市。从降价力度来看，此前市场上基本以“清盘”、“特价房”、“毛坯送装修”等方式变相降价。尽管这些城市房价整体仍在高位运行，但经由个别楼盘降价，房价走高趋势减缓等因素放大之后，市场观望气氛加重，购房信心受到影响，降价有可能进一步扩围。
张大伟认为，最近多月，成交量持续下滑趋势愈加明显；房地产贷款规模继续紧缩，购房者的按揭贷款难度也越来越大；开发房企迫于资金回款和去化压力，综合多项因素，近期楼市平价开盘、打折促销等“以价换量”现象逐渐增多。
悲观
开发商看空未来市场
在数据下滑现实的面前，一向乐观的开发商也开始转向。万科集团执行副总裁毛大庆日前在建策沙龙上的内部发言，引起舆论一片哗然。毛大庆认为，对于某些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来房地产长时间处在难以反弹的局面。
毛大庆说，2014年一季度以来房地产市场较为复杂。从现阶段重点关注的50个城市来看，已明显出现分化的特征，沈阳、营口、唐山等30余个二三线城市，由于土地供应过多，带来了未来去化能力或销售能力的透支。另一类则是北京等需求仍然较多的一二线城市，其波动在于由于土地价格在过去一年上涨过快，带来了对市场价格上涨的透支。
对于住房供应量，毛大庆指出，从人均套数来看，北京等城市显然不足，但大多数城市，算上已有库存量，完全足够。“城市的年千人套数，它代表住宅水平和推断市场供应容量。从中国情况来看，2011年，仅以竣工套数来看，千人套数达到12，已达到多数发达国家峰值水平，若从开工量计算，千人套数高达35，是人类历史上从未达到的高端。”
除了开发商，专家也在越来越多地警示风险的存在。全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生日前表示，2014年一季度房地产投资下滑明显。下到16.2%，这是几年来都没有过的急降。但投资急降的另一方面，却是房企的高价拿地。一季度，国家土地收入1.02万亿元，北京、上海涨幅超过20%，在此背景下，房企一手拿地、一手投资下降，整个周转速度快速下滑，将带来较大的资金风险。
也正因为此，地方放松调控救市意愿愈加显现。近日，南宁、天津滨海出台楼市新政，限购政策明显放松。此外，温州市正在酝酿一揽子促进当地房地产健康发展措施，其中涉及调整现行限购限贷政策。常州方面，包括武进区、天宁区等各区的购房补贴措施正在酝酿之中。郑州则计划出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策。
对于地方急于救市的动作，有专家认为应保持警惕。市场分析认为，前几年房地产市场持续膨胀、房价暴涨带来了难以收拾的房地产泡沫，因此，现阶段，在非行政性降价之时，是减小房地产泡沫的最好时机。