2022-02-23
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提要：我国房地产市场一直有轮动效应。近年来，一线城市和热点二线城市的交易量和房价表现，往往具有一定的领先性，被视为整体市场变化的风向标。
随着一系列利好政策的陆续落地，房地产市场逐渐感受到一丝暖意。
2022年2月21日，国家统计局发布今年1月70个大中城市房价数据。按照国家统计局城市司首席统计师绳国庆的解读，“70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。”
具体来看，与2021年12月相比，2022年1月房价下降的城市数量有所减少，上涨城市的数量明显增加。价格信号的改善，也与近期市场升温的表现相匹配。
其中，从城市能级来看，一线城市和二线城市的新房价格环比均由跌转涨，三线城市房价继续负增长，但降幅有所收窄。这也意味着，一二线城市的楼市回暖步伐快于三线城市。
政策层面的利好逐渐落地，市场企稳回暖，是促使房价改善的主要因素。但受访者普遍认为，当前市场升温的基础仍然薄弱，随着传统“小阳春”的到来，市场能否进一步升温，仍需继续观察。
需求释放刺激房价改善
由于信贷政策收紧，房地产市场自去年下半年以来出现快速降温。去年7月至12月，全国商品房月度交易规模连续6个月下滑。到去年四季度，70个大中城市的房价走势转为以下降为主。
与此同时，监管部门开始出手纠偏。去年四季度，信贷政策在执行中出现一定的松动，部分城市也出台政策，对调控进行松绑。2022年以来，类似的松绑行为更加频繁。中原地产研究院的统计显示，今年以来，有超过45个城市发布了稳定楼市的政策。
受此影响，多个热点城市市场的交易量出现升温，1月的房价表现也随之改善。
统计局发布的数据显示，70个大中城市中，1月有28个城市的新房价格出现环比上涨，数量创下近5个月以来的新高，房价下降的城市则下降到39个。二手房方面，价格上涨的城市升至10个，而在去年第四季度，该数量还仅为个位数。
近期出台的各项政策措施中，以对需求端的刺激为主。易居(博客)研究院指出，2022年落地的房地产纾困政策，主要涉及三方面内容：放松公积金贷款、部分非限购城市重启最低首付20%、通过财税刺激托底楼市，均着力于对需求端进行支持。
但该机构同时表示，这些政策都是在现有房地产信贷政策框架范围内的适度调整，并不代表房地产信贷政策的根本性转向。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示，去年下半年楼市持续降温，很大程度上是由于一些潜在的交易需求被抑制。随着部分政策的合理化调整，这些需求也开始陆续释放。
北京某大型上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，从去年末开始，其所在公司旗下项目的来访量就明显增多，到今年1月，项目成交情况开始改善。二手房方面，据贝壳研究院等机构数据，近期热点城市二手房交易的房贷放款周期有所缩短，看房热度也明显升高。
房价表现的改善，正是这轮政策纠偏和市场升温的结果。多数受访者认为，虽然房价下降仍是当前热点城市的主流，但如果市场能持续改善，未来房价上涨的城市数量将进一步增加。
热点城市率先回暖
对于未来的市场变化和房价走势，多数受访者持乐观态度。
严跃进认为，按照现有的态势，对政策进行松绑的城市数量还将增加。这也将继续刺激需求的释放，并带动市场进一步回暖。因此，未来的房价还将继续升温。
我国房地产市场一直有轮动效应。近年来，一线城市和热点二线城市的交易量和房价表现，往往具有一定的领先性，被视为整体市场变化的风向标。
根据国家统计局的数据，今年1月，一线城市新房价格环比由去年12月下降0.1%，转为上涨0.6%；二线城市新房价格环比由下降0.3%，转为上涨0.1%；三线城市新房价格环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点。二手房价格也有着同样的变化趋势。
在这轮市场调整中，热点一二线城市领涨的局面仍然存在。分析人士认为，从去年年末以来，一线城市房价的表现就优于70大中城市平均水平，体现出更加强劲的反弹动力。今年春节后，上海、南京、苏州等长三角城市率先回暖，对市场的带动也不可忽视。
因此，严跃进指出，按照这种轮动效应，市场的全面复苏有望逐渐实现。
政策纠偏的效果也在不断释放。贝壳研究院发布的最新房贷利率数据显示，2月房贷利率下降空间加大，放款周期加快，预计后期信贷环境保持宽松；贷款支持性政策可能由公积金向商业贷款传导，政策调整由低能级城市向高能级城市过渡，利于实质性降低购房成本、释放购房需求。
该机构的统计还显示，春节过后贝壳50城二手房日均成交量较1月日均水平明显增长，市场景气指数保持平稳回升。预计后期成交活跃度进一步改善，房价恢复平稳。
值得注意的是，此轮市场的升温，更多被视为市场触底后的自发性调整。由于政策层面未发生根本性转向，未来的回暖幅度如何，仍需进一步观察。
但从中长期来看，房价企稳仍将是主流。今年1月，一二三线城市新房价格同比涨幅分别为4.4%、2.5%、0.5%，二手房价格同比涨幅分别为4.1%、1.0%、-0.7%，呈持平和回落态势。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，各线城市同比涨幅总体回落，涨幅均在5%以内，这代表从较长周期看城市房价整体平稳。
摘自：http://news.dichan.sina.com.cn21世纪经济报道作者： 张敏