2014-06-26
2549人阅读
6月15日，郑州购房“组合贷”政策正式落地。所谓“组合贷”，是指市民买房时，既申请公积金贷款，又申请商业贷款。据58同城房产频道显示，北京、南 京、杭州、上海等大城市已经实施，而郑州是首次落地。CRIC研究中心陈开朝认为，从内容看，相比北京、上海、杭州、南京，郑州的“组合贷”政策导向更科学合理。
郑州“组合贷”有三大亮点
陈开朝表示，相比于北京、上海、杭州、南京等城市的“组合贷”政策，郑州“组合贷”有3大特点：一是郑州要求购房者本人及配偶无个人住房贷款或其他大额债 务。二是郑州公积金贷款仅限市区一手商品住宅，目前还不做二手房。三是郑州二套房公积金贷款首付比例只有四成。相比之下，其他城市都要五成以上。总体上， 郑州“组合贷”要求更高，门槛却更低。
郑州“组合贷”风控能力较佳
在陈朝开看来，郑州“组合贷”从3个方面加强了风险管控：首先，针对申请人，要求个人及配偶无个人住房贷款或其他大额债务，同时月还款额不得超过借款人夫 妻(含共有权人)收入之和的50%。在申请人没有大额债务的前提下，除了组合贷按揭并无其他购房按揭，大大减少了个人的住房按揭风险。
其次，针对开发商，要求所购楼盘为受托银行个人住房贷款的准入项目。由于银行对开发商和楼盘的信息掌握比普通消费者更加全面深入，如果楼盘为银行所认可，表明开发商财务和楼盘品质都过关，不大会发生开发商破产或老板跑路的风险，这对购房者和银行而言都是一种保障。
最后，针对违约事件也有万全之策。申请“组合贷”的购房者必须同意按管理中心和受托银行认可的担保方式担保。如果出现违约，个人住房和月按揭都将转移到担保机构，银行并没有风险。
同时刺激刚性首置和改善需求
“除了首置，我们将那些还清首套按揭的二次改善需求也划入‘刚性’需求行列。”陈开朝介绍道。
他说，很明显，郑州组合贷新政同时刺激了刚性的首置和改善需求。首先，新政将大幅降低首置刚需购房成本。由于银行房贷吃紧，现在郑州首套房贷款利率普遍在 基准利率基础上上浮20%到30%，放款时间在两个月左右。以70万元贷款为例，如果是30年纯商贷，利率上浮20%，每月按揭是5068元；如果是30 年“45万公积金贷款+25万商贷”，其中商贷利率上浮20%，每月按揭4525元，购房者每月支付成本下降了10.7%。由于住房公积金释放的大量信贷 资金缓解了银行压力，首套利率或回归到基准利率，这样每月按揭只有4126元，购房者每月支付成本下降了18.6%，近两成，非常可观。
其次，“刚性”的二次改善需求也受益。通过组合贷，“刚性”的二次改善需求不仅按揭成本下降，购房门槛也大幅下降。原来郑州的限购政策是二套首付款比例不 低于六成，而二套房组合贷首付只有四成，门槛大为降低。某种程度上讲，组合贷新政下郑州的限购有所松绑，但优惠只限于已还清首套按揭的二套购买者，并不会 增加银行的风险，所以非常具有科学性，值得其他城市借鉴。